부산 23년 3분기 50억 이상 거래 중 절반이 숙박시설 [킹스마겐 뉴스레터 11월호]

2023. 11. 23.

2023-11-23 / 킹스레터 #43호

by KINGS MAGEN

안녕하세요. 프리미엄 종합 부동산 서비스 기업 킹스마겐 입니다.

11월에는 부산 상업용부동산 시장에 어떤 바람이 불었는지 함께 볼까요 ?

(링크 클릭 시 해당 포스팅으로 연결됩니다.)

#01. 부산 23년 3분기 50억 이상 거래 중 절반이 숙박시설 거래

#02. 중소형빌딩 관리수수료는 얼마?

#03. 부산 상업용 부동산 리서치 요약 [2023.3분기] by. 킹스마겐

#04. 세대 취향 맞춘 테마 거리 조성, 서면이 달라진다!

#05. 11월의 우량 추천물건 소개

KINGS HOT ISSUE #01

< 부산 23년 3분기 50억 이상 거래 중

절반이 숙박시설 >

지난 몇 년간 기나긴 코로나로 예상하지 못한 힘겨운 나날을 잘 겪어 왔지만, 이에 점점 불어난 금융환경의 악재로 인해 부동산 관련 시장에 찬바람이 날씨와는 상반되게 훨씬 더 빨리 찾아왔습니다. 특히, 2023년 3분기 이곳 부산지역은 갈수록 어려워지는 시장 환경을 부정할 수 없었던 분기였습니다. 이 또한 지금까지 잘 견디어 왔듯이 버티며 이겨내야 할 것 입니다.

1. 부산 전체 거래 중 숙박시설 거래 50% 육박

23.3분기 부산 50억 이상 전체 거래건수 16건

숙박시설 8건 (50%), 근생시설 6건 (37.5%), 기타 2건 (12.5%)

2. 수영구, 남구 각 3건으로 3분기 1위 (부산 구별 거래건수 비교)

23.3분기 부산 50억 이상 전체 거래건수 16건 중

수영구 3건, 남구 3건, 부산진구 2건, 사상구 2건, 해운대구 1건,

중구 1건, 서구 1건, 금정구 1건, 기장군 1건

3. 최고 거래금액 950억원으로 명지 신라스테이 서부산

23.3분기 부산 상업용 부동산 최고가 거래 금액은 950억원. 강서구 명지 신라스테이

신라스테이 서부산은 부산 강서구 명제국제7로 38에 소재하며, 부산지방법원 서부 지원 인근에 위치하고 있어, 가덕 신공항 발표하기 전까지는 수많은 고전이 있었지만 발표 후 미래가치가 입증된 것 같습니다.

21년 4월 15일 개관 객실 295실을 보유하고 있으며 뷔페 레스토랑, 수영장, Bar, 사우나, 피트니스, 비즈니스 코너 등을 갖추고 있는 4성근 호텔입니다.

4. 전 분기 대비

23.2분기 50억 이상 상업용 부동산 거래건수는 총 23건

▶ 2분기 대비 31% 거래 감소

5. 요약

호텔(숙박) 부동산의 역진

코로나 이후 꾸준히 회복을 넘어 살아나고 있는 부산지역 호텔들을 체감할 수 있습니다.

부산을 찾는 관광객 특히, 해외 관광객 수요가 많이 증가하고 있음을 알 수 있으며

이러한 수요가 있음을 뒷받침하는 실제 매출(ADR) 내역들을 살펴보면

그간 3~4년 전보다 평균 수치가 많이 회복한 것을 확인할 수 있으며,

ADR이 금요일 및 토요일 등 주말에 가장 높은 것 또한 확인할 수 있습니다.

(*ADR : Average Day Rate 판매된 평균 객실 요금)

그간 부진한 시기에 시장에 내높았던 부산지역 많은 3~4성급 호텔들이 거래 시장에 매물로 나와 있었으며, 마땅히 투자할 곳을 찾지 못했던 부산 지역 관심 투자자들이 이러한 분위기를 체크하며 다시 검토하기 시작한 결과가 아니었나 생각됩니다.

부산 각 지역별 (신축)상가 공실들이 장기간 해소가 되지 않고 있는 지역들이 꽤 많으며

특히, 주상복한 집합 구분상가 중심으로 장기간 공실률이 높게 이어지고 있는 현상입니다.

또한, 여러 불확실한 금융 압박과 국내 저성장 경제 그리고 글로벌 악재로 인한 거시 불확실성으로 인해 23년도 4분기 역시 큰 변화는 일어나지 않을 것으로 판단됩니다.

2030 부산 엑스포 유치가 결정된다면, 이곳 부산은 다시 한번 기회의 땅이 되지 않을까 기대해 봅니다.

상업용 부동산에 대한 문의는 킹스마겐 중개사업부로 문의주세요 :)

킹스마겐 중개사업부 : 1600-9018 (내선1번 또는 2번)

✔ 해당 포스팅 자세히보기 > https://blog.naver.com/thekings0104/223259003612

KINGS HOT ISSUE #02

< 중소형빌딩 관리수수료는 얼마? >

부산지역에는 대부분의 빌딩 건물들이 프라임급 빌딩 또는 대형 빌딩보다는 연면적 2,000평 정도 이하의 중소형 빌딩들이 대부분 공급되어 있습니다.

이에 대한, 전문적인 유지관리 서비스를 제공하는 킹스마겐은 그동안 고객으로부터 많은 질문하시는 "관리서비스 보수료"에 대해 정리해 드리려 합니다.

빌딩건물 종합관리서비스 순수 보수료 측정 기준은 총 3가지 정도로 요약할 수 있으며 그 부과방식은 아래와 같습니다.

1. 연면적 기준에 따른 부과방식

연면적 기준에 따른 부과방식은 주로 대형 및 프라임급 오피스 빌딩에 많이 적용되는 방식으로서, 이곳 부산에서는 연면적 평당 700~2,000원 사이에서 매월 형성되고 있습니다.

실제, 저희 킹스마겐에서 관리했던 빌딩 중 초량동 부산역 인근의 옛 대한통운빌딩 같은 대형빌딩일 경우에는 연면적 평당 1,000원 정도로 측정되어 관리했던 기억이 납니다.

중소형빌딩의 경우에는 평당 단가가 조금 더 높습니다.

2. 서비스 제공 범위에 따른 부과방식

본 방식은 일정 부분에 대해 불편함이 지속적으로 생기거나. 개별적 상황에 의해 전문적인 대처와 유지관리가 힘든 경우에 많이 적용되는 방식으로서 해당되는 서비스 제공 부분에 대해서만 발생되는 보수료로서 가장 많이 시장에서 요구하는 부분적 서비스는 '임대관리 서비스'와 '시설관리 서비스' 입니다.

* 임대관리 서비스만 요구되는 경우는,

시설관리에 대한 인력 및 대처가 가능해 기존 잘 유지되고는 있지만 입주된 임차인들을 유지 관리하고 공실에 대한 대처가 부족해 자산 가치가 감소한 경우 많이들 요청하고 있습니다.

호실별 입주된 임차자가 많은 경우, 가장 적합한 서비스입니다.

* 시설관리 서비스만 요구되는 경우는,

집합상가로 구성된 아파트 상가 등 또는 개별 상가로 구성된 빌딩일 경우가 많으며

각 호실별 소유주가 있어 그 관리 규모가 크지 않은 경우로서

임대관리 서비스는 각 호실별로 개별 진행하고 단지 전체 건물에 대한 시설관리에 대한 부분만이 필요한 경우 많이들 요청하고 있습니다.

3. 총 임대료 수익에 따른 부과방식

본 붕삭은 다수의 소규모 부동산들이 흩어져 있을 때, 또는 신축 빌딩으로서 공실이 많을 때 적극적인 공실 해소를 위해 많이 적용되는 방식입니다.

통상 월 총 임대료에 5~10% 정도이며, 매월 금액이 달라질 수 있습니다.

지금까지 많이들 궁금해하시는 빌딩 부동산자산관리 서비스 보수료(수수료)에 대해

정리해 보았습니다.

이외에도 각 개별적 특성에 따른 다양한 구체적인 조건들이 많지만

이러한 기준에서 상호간 협의를 통해 적정한 금액으로 측정되고 있습니다.

빌딩 관리에 어려움을 느끼고 계시다면 지금 바로 문의하세요 :)

킹스마겐 PM사업부 : 1600-9018 (내선 5번)

✔ 해당 포스팅 자세히보기 > https://blog.naver.com/thekings0104/223265534945

KINGS HOT ISSUE #03

< 부산 상업용 부동산 리서치 요약 >

[ 2023. 3분기 (by 킹스마겐) ]

2023. 3분기 부산지역 상업용 부동산 시장은 제한적, 불안전 거래 관철

■ 부산 오피스(사무실) 임대

현재, 전반적인 부산 사무실 임대 시장(Office market in BUSAN)은 부산 빌딩 매매 시장과는 상반되며 부산 각 권역별(서면 권역, 중앙부산역 권역, 센텀권역) 전반적인 공실률이 낮아지는 지표를 보이고 있음

■ 부산 상가(리테일) 임대

경기둔화, 고금리 지속, 소비패턴의 변화 등으로 인해 전반적인 리테일 시장은 고전을 면치 못하고 있으며, 집합상가 미분양 공실로부터 시작된 부진이 점점 더 확대되고 있음.

■ 부산 호텔(관광) 숙박

해외에서는 부산을 방문하는 관광객들이 작년부터 2023년도 초부터 현재 3분기까지 지속적으로 꾸준히 증가하고 있고, 이와 더불어 향후 유커 유입의 본격화에 따라 하반기 부산지역 호텔업 매출이 상승세를 이어질 것으로 예상됨.

* 2023년 상반기 국내에서 부산으로 유입된 관광객 수치는

: 2023년 상반기(1~2분기) 총 113,040,142명 (작년 분기 대비 24% 증가)

* 2023년 상반기 해외에서 부산으로 유입된 관광객 수치는

: 2023년 상반기(1~2분기) 총 1,258,876명 (작년 분기 대비 416% 증가)

(source : 한국관광공사)

■ 부산 상업용 부동산 거래(투자)

부산지역 2023.3분기 실물 부동산 50억 이상 거래건수 총 16건으로 올해 직전 분기 대비 31% 거래가 감소되었음.

고금리 지속과 금융조달의 어려움으로 인한 부동산 산업 경기 악화가 본격적으로 시장에 나타나고 있으며 올해 4분기까지 이어질 가능성 큼.

* 50억 이상 거래건수 직전 분기 대비 -31% 감소

* 호텔(숙박) 시설이 8건(50%) 차지함

(source : 국토교통부)

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KINGS HOT ISSUE #04

< 세대 취향 맞춘 테마 거리 조성,

서면이 달라진다 ! >

부산 중심지이자 최대 번화가인 서면을 확 바꾸는 시도가 진행된다.

부산 부산진구청이 예산을 대대적으로 투입해 서면 일대를 4개 구획으로 나눠 각각의 분위기에 맞는 세대별 테마 거리를 조성하기로 했다. 부산진구청은 '부산진구 서면권 세대별 테마 거리 조성 사업'을 실시한다고 19일 밝였다. 추정예산은 약 269억 원으로 환경 정비부터 단계적으로 시작해 2026년 세대별 거리 조성을 마무리하겠다는 방침이다.

부산진구청은 일단 서면 거리를 구분해 특화하기로 했다. 구분 기준이 세대라는 점이 눈길을 끈다. 서면 거리는 앞으로 서면문화로 / 서면 1번가 / 젊음의 거리 / 만취길 등 4개 구간으로 나뉜다.

구청 측이 이런 사업을 구상한 것은 서면 상권 몰락 위기감에서 비롯됐다. 서면은 전국적으로도 부산을 대표하는 도심이고 오랜 기간 독보적인 상권이었다. 최근엔 침체기로 판단된다. 광안리나 영도, 전포동 등 젊은 세대가 몰리는 곳들이 다양화됐기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 서면 중개형 상가 공실률은 올해 1분기 11.9%에서 2분기 14.3%, 3분기 14.6%로 증가했다.

구청 계획이 서면 일대 유입 인구를 늘릴 수 있을지 아직은 미지수다.

서면을 둘러싼 전리단길, 전포사잇길, 전포놀이터시장이 신흥 상권으로 자리 잡은 상황이어서 서면과의 연계성을 높이는 전략이 추가로 필요하다는 지적이 나온다. 서면 일대 월세가 올라 새로운 상권이 빠르게 이동하는 문제도 해결해야 한다.

부산진구청 관계자는 "환경 정비 등 구청이 먼저 할 수 있는 사업부터 단계적으로 시작할 것"이라며 용역 결과가 나와 있어 서면 활성화 방안을 찾기 위해 계속 논의할 예정이고.

모든 세대가 즐길 수 있고 방문하고 싶은 거리로 탈바꿈하는데 최선을 다하겠다"고 말했다.

킹스마겐 중개사업부 : 1600-9018 (내선 1번 또는 2번)

기사 참조 : 부산일보 나웅기 기자 (세대 취향 맞춘 테마 거리 조성, 서면이 달라진다 (naver.com))

✔ 해당 기사 자세히보기 > 세대 취향 맞춘 테마 거리 조성, 서면이 달라진다 (naver.com)